Kto posiada prawo do własności lokalu?

Wydawać by się mogło, że to „oczywista oczywistość”, jednak dalej można usłyszeć o sprawach, w których osoby kupujące mieszkania zostały oszukane przez nieuczciwych sprzedających, którzy nie mieli żadnych praw do sprzedawanej nieruchomości. Dlatego należy sprawdzić dokładnie dokumenty potwierdzające to, że osoba oferująca ma prawo do zarządzania nieruchomością, w tym do jej sprzedaży. Dokumentem potwierdzającym ten fakt może być akt notarialny zawierający umowę sprzedaży lub darowizny. Może to być także postanowienie sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku, ugoda lub postanowienie w sprawie o podział majątku lub dział spadku. Warto też zapoznać się z wpisami w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla nieruchomości. Księgę wieczystą można sprawdzić obecnie przez internet na stronie biuletynu informacji publicznej. W rejestrze ksiąg wieczystych należy wpisać nr księgi dla nieruchomości, która nas interesuje. Jeżeli lokal jest spółdzielczy można w spółdzielni poprosić o dokument, który potwierdzi prawa sprzedającego  do nieruchomości. Ważne jest też to, że jeżeli nieruchomość jest własnością wspólną – jest np. objęta wspólnością majątkową małżeńską, to wszyscy właściciele muszą stanąć do aktu notarialnego mającego na celu sprzedaż nieruchomości.

Jakie są obciążenia osobiste i finansowe na nieruchomości?

Kolejną kwestią jest ustalenie, czy nieruchomości nie obciążają prawa osób trzecich. Oznacza to np. służebność użytkowania lokalu lub tak zwane dożywocie. Warto poprosić od sprzedającego o zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że nikt z niego nie korzysta na zasadzie najmu. Trzeba też pamiętać, że kwestie najmu czy zameldowania w danej nieruchomości nie zawsze są ujawnione w księdze wieczystej. Dlatego tak ważne jest pobranie zaświadczenia od spółdzielcy czy urzędu miejskiego. Jest to bardzo ważne z uwagi na to, że kupno mieszkania, w którym są zameldowani lokatorzy lub korzystają z niego osoby w inny sposób może wiązać się z dużymi nieprzyjemnościami, a nawet zakończyć się sprawą sądową, która może ciągnąć się latami.

W księgach wieczystych można natomiast sprawdzić to, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Istoty jest rodzaj hipoteki (z jakiego tytułu została nałożona ona na nieruchomość) i na jaką kwotę opiewa. Przed sfinalizowaniem umowy sprzedaży nieruchomości wszelkie hipoteki powinny być wykreślone z księgi wieczystej, czyli należności powinny zostać spłacone przez sprzedającego.

Osobną kwestią jest uzyskanie od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej czy dostawców mediów zaświadczenia, że lokal nie jest obciążony zaległymi wpłatami.

Co jeszcze jest istotne?

W umowie sprzedaży nieruchomości powinien zostać dokładnie opisany stan kupowanego mieszkania, a także dodatkowe elementy, które są do niego dołączane (np. garaż czy piwnica). Dokładny opis zabezpiecza obie strony umowy. Jeżeli umowa obejmuje również ruchomości znajdujące się w mieszkaniu, to je również warto wymienić w umowie, by nie doszło nieporozumień w czasie wyprowadzki starego właściciela.

 autor: Iwona Czyżykowska