Co mówią przepisy

Idealnie by było przełożyć swoje wizje wymarzonego domu na rzeczywistość, ale rzadko kiedy jest to w pełni możliwe. Nie każdy dom nadaje się na naszą działkę. Mogą decydować o tym aspekty prawne.

Kluczowy zapis odnośnie wymagań dla projektów budowlanych zawiera prawo budowlane [1] „Art. 34. 1. Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym” oraz ustawa [2] „Art. 4. 1. Ustalenie przeznaczenia terenu (…) oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”. Wynika z tego, że to, co nas może ograniczać od strony formalnej, a dotyczy wyglądu budynku oraz jego położenia na działce budowlanej, jest zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który zawiera zapisy zgodnie z ustawą [2] „Art. 15. 3. pkt 8) sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów". Jeżeli planu miejscowego nie uchwalono dla danego obszaru to nasz wybór nie tylko projektu, ale także działki budowlanej, powinien być poprzedzony uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Można powiedzieć, że już po istniejącej okolicznej zabudowie nasuwa się przypuszczenie, czego spodziewać się w planie miejscowym. W szczególnych przypadkach miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może być miejscowy plan rewitalizacji. Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego, o czym także mówi ustawa [2]. Decyzja o warunkach zabudowy także może być wydana zainteresowanemu, który nie jest właścicielem danej parceli.

 Kryteria wyboru

Ponieważ w większości przypadków buduje się raz, wybór projektu domu musi być przemyślany. Jeżeli już znamy ewentualne ograniczenia wynikające z przepisów prawa miejscowego, należy teraz przeanalizować nasze potrzeby odnośnie ilości pomieszczeń, ich funkcji i wielkości.

Najczęściej wybierany przez inwestorów jest wariant domu parterowego z poddaszem użytkowym z wyraźnym podziałem na strefy dzienną i nocną, każda na osobnej kondygnacji. Jest to rozwiązanie dla osób, którym nie sprawia problemu przemieszczanie się po schodach. Budynek parterowy, choć bardziej komfortowy dla mieszkańców, zajmie większą powierzchnię działki i będzie droższy w realizacji w stosunku do budynku z poddaszem mieszkalnym o analogicznej powierzchni użytkowej. Ciężej też będzie go ogrzać z uwagi na mniej zwartą bryłę.

Chociaż dom podpiwniczony ma coraz mniej zwolenników, to jednak będzie on korzystnym rozwiązaniem w przypadku małej działki. Można tam zlokalizować pomieszczenie na pralnię, kotłownię, spiżarnię czy saunę. Przemawiać za podpiwniczeniem mogą również nieskomplikowane warunki gruntowe lub ukształtowanie terenu, czyli, gdy działka jest na stoku.

Garaż w bryle budynku to często praktykowane rozwiązanie. Na pewno przekłada się to na niższy podatek od nieruchomości - opłaty wynoszą jak dla części mieszkalnej. Przy prawidłowo działającej wentylacji nie powinny przedostawać się z niego do części mieszkalnej uciążliwe zapachy.

Każdy projekt gotowy podlega adaptacji. Jej głównym celem jest wykonanie zagospodarowania działki zgodnie z przepisami technicznymi. Trzeba też zwrócić uwagę na prawidłowe usytuowanie budynku względem stron świata, to bardzo ważna decyzja. Przekłada się ona na prawidłowe doświetlenie pomieszczeń oraz ewentualne zyski ciepła z nasłonecznienia.

Warto na etapie projektu pomyśleć też o dodatkowych rozwiązaniach takich jak instalacja alarmowa, monitoring, system dystrybucji gorącego powietrza z kominka, czy rekuperator z odzyskiem ciepła. 

W przypadku, gdy nie możemy jednak nic wybrać spośród ogromnego wachlarza projektów typowych, pozostaje powierzenie kompleksowo sprawy wynajętemu architektowi. Projekt indywidualny będzie na pewno droższy niż typowy z adaptacją, jednak liczy się osiągnięcie zamierzonego celu.     

 Jakość opracowania projektu domu

 Już od kilkunastu lat mamy do czynienia z dużym wyborem projektów gotowych. Zauroczeni wyglądem domu przedstawionym na wizualizacji, mniej analizujemy zawartość opracowania. A przecież projekt budowlany to też produkt rynkowy, który powinien cechować się dobrą jakością. Trzeba pamiętać, że jest to przepis na budynek, według którego budowlaniec realizuje dzieło, zatem nie może mieć wątpliwości wykonawczych. Kompletnie opracowany projekt odpowiada zapisom rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [3], zawiera opisy i rysunki łącznie ze szczegółami rozwiązań wszystkich detali dotyczących konstrukcji i architektury budynku.

Kupując projekt gotowy mamy także możliwość wyboru wersji lustrzanej, możemy również uzyskać nieodpłatną zgodę autora na wprowadzenie zmian, do których można zaliczyć np: zmianę technologii wykonania przegród budowlanych, przesunięcie lub likwidację ścian działowych czy drzwi wewnętrznych, likwidację lub powiększenie balkonu itp.

 Należy wiedzieć, że mimo braku obowiązku wznoszenia budynków mieszkalnych jednorodzinnych w trybie pozwolenia na budowę, opracowanie, jakim jest projekt domu będzie wymagane nawet przy budowie na zgłoszenie. Musimy mieć świadomość, że dom o skomplikowanej bryle jest droższy w realizacji oraz bardziej kosztowny w utrzymaniu. Dom zbudowany z rozmachem z czasem może okazać się dla nas kosztownym ciężarem trudnym do udźwignięcia.

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.)

[2] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  (Dz.U. 2003 Nr 80 poz. 717)

[3] Rozporządzenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego