Należy też zdawać sobie sprawę, że nigdy nie wyliczymy kosztów budowy domu co do złotówki i niezbędne jest zostawienie sobie pewnej sumy na nieprzewidziane wydatki – co najmniej 10% całej kwoty. Może przecież okazać się, że część materiałów się zniszczy np. z powodu złych warunków atmosferycznych albo postanowimy wykończyć dom w wyższym standardzie.

Czynniki wpływające na koszt budowy domu

Rozpoczynając prace budowlane i przewidując ich koszt, nie można kierować się tym, ile np. za budowę płacił sąsiad. Każda budowa jest inna. Wiele zależy od gruntu – postawienie budynku na podmokłej ziemi kosztuje więcej niż tam, gdzie gleba jest utwardzona. Wiele zależy od tego, czy budowę będziemy prowadzić systemem gospodarczym, czy wszystkie prace zlecimy jednej ekipie. Koszt ekipy zazwyczaj jest wyższy, cała budowa jednak trwa krócej, co również jest odczuwalne w naszym portfelu.

Obecność piwnicy znacząco zwiększa koszt budowy domu, szczególnie jeżeli grunt jest grząski. Cena całego domu jest też mocno zależna od rodzaju wybranego dachu, a także od jakości materiałów, które wybierzemy do wykończenia. Liczba pięter, rodzaj stropu czy obecność garażu – wszystko odbija się na kosztach.

W 2013r. przeciętna cena wybudowania metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku jednorodzinnego wynosiła 2.500 – 3.000 zł, wliczając w to materiały i robociznę. Przegląd aktualnych stawek co kwartał publikuje Sekocenbud, jednak dostęp do danych jest płatny. Kosztorys budowy domu można też zlecić specjaliście, o czym za chwilę.

Etapy płacenia za budowę

Budowę domu można podzielić na cztery podstawowe etapy. Pierwszym jest stan zerowy, czyli wykonanie robót ziemnych i fundamentów, który odpowiada za ok. 12% sumy kwoty budowy domu. Stan surowy otwarty – czyli budowa dachu i ścian, to kolejne 30% kwoty, stan surowy zamknięty (zamontowanie okien i drzwi) to 23%, a wykończenie – 35%.

Do tej kwoty należy jeszcze doliczyć koszty, które ponosimy przed podjęciem prac, czyli przede wszystkim kupno i dostosowanie projektu domu oraz opłaty administracyjne związane z wydaniem pozwolenia budowlanego. Jeżeli budowę domu finansujemy kredytem, musimy do budżetu doliczyć także koszty obsługi kredytu i odsetki.

Profesjonalna wycena

Ponieważ ustalenie ceny budowy domu nie jest proste, warto zlecić to profesjonalistom. Najtańszą opcją jest tzw. kosztorys ślepy. Możemy go otrzymać (za darmo lub za dopłatą), gdy kupujemy gotowy projekt. Znajduje się na nim spis wszystkich robót budowlanych i instalacyjnych, ale bez podania ich cen. Jeżeli planujemy zlecić budowę domu firmie zewnętrznej, możemy przedstawić im taki ślepy kosztorys. W ten sposób łatwiej będzie nam porównać różne oferty.

Kosztorys inwestorski jest tworzony przez doświadczonego kosztorysanta i obejmuje podział na prace oraz ich przewidywane ceny. Pozwala ocenić, ile pieniędzy pochłonie budowa domu. Zaletą takie kosztorysu jest jego indywidualność – jest on dostosowany nie tylko do projektu, ale również do cen panujących w danym regionie i jego specyfiki (zazwyczaj koszty budowy na wsi są niższe niż koszty budowy w dużym mieście itd.). Jeżeli kosztorys dotyczy projektu gotowego, jego cena waha się w granicach 200 – 500 zł.  przypadku projektu indywidualnego, jego koszt to zazwyczaj 2% - 5% kosztu całej inwestycji.   

Dobrze przemyślany budżet pozwoli ocenić, czy stać nas na budowę wymarzonego domu i jego pełne wykończenie, które odpowiada za dużą część kosztów całej budowy (oczywiście, w zależności od standardu). Kosztorys pozwoli nam na łatwiejszą negocjację cen z ekipami budowlanymi, obojętnie czy chcemy zlecić wykonanie wszystkich prac jednej firmie czy budować systemem gospodarczym i fachowców zatrudniać tylko do najbardziej skomplikowanych robót oraz wówczas, gdy potrzebne są konkretne umiejętności (podłączenie wody, elektryczności itp.).

Zawsze zawyżamy koszty – nie możemy liczyć, że coś uda się nam oszczędzić: bierzmy zawsze pod uwagę ten gorszy scenariusz. Zastanówmy się, czy część kosztów możemy rozłożyć w czasie. Jeśli budujemy piętrowy dom, być może wykończenie drugiej łazienki może poczekać rok lub dwa. Być może lepiej wydać więcej na dach wyższej jakości niż na drogie ogrodzenie całej działki?