Jak pomoże nam rzeczoznawca majątkowy?

Planując zakup działki budowlanej należy wziąć pod uwagę wiele czynników, które wpływają na jej cenę, sytuację prawną i atrakcyjność. Jest to procedura żmudna i skomplikowana, dlatego, zawsze warto jest skorzystać z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy, który nie tylko sprawdzi, czy ta podana w ofercie nie jest wygórowana, ale również może znaleźć ukryte problemy, które później uniemożliwiłyby budowę. Usługa wyceny nieruchomości wynosi ok. 800-1000 zł w małych miejscowościach, ale 3000-4000 zł w Warszawie. Biorąc jednak pod uwagę fakt, że rzeczoznawca sprawdza bardzo kosztowną inwestycję na całe życie, warto się zabezpieczyć, bo ma dostęp nie tylko do rejestrów cen, ale również do aktów notarialnych. Należy też pamiętać, że choć koszty w naszej okolicy mogą być wyższe, nie powinniśmy szukać rzeczoznawcy daleko, bo jego największym atutem jest znajomość regionu i łatwość załatwiania spraw w Urzędzie.

Co sprawdzić podczas kupna działki budowlanej.

Jeśli chcemy osobiście skontrolować, czy inwestycja w upatrzoną działkę to dobry pomysł, przede wszystkim poprośmy właściciela o numer księgi wieczystej. Powinien nam go podać bez zastrzeżeń, byśmy mogli sprawdzić stan prawny parceli - czy jest to jego własność, czy użytkowanie wieczyste (szczególnie ważne przy gruntach niezabudowanych) oraz obciążenie hipoteki.

Następnie zweryfikujmy, jakie jest przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Czy zabudowa jednorodzinna jest tam ujęta, czy wymaga żmudnego, długotrwałego i niepewnego przekwalifikowania? Jeśli wszystko jest w porządku, zaczynamy analizować parcelę pod kątem ceny.

Media, a więc przyłącze prądu, wody, gazu, to konieczne elementy, które przed budową na działce muszą być, bo bez nich nie otrzymamy pozwolenia na budowę. Jeśli działka jest uzbrojona, z pewnością będzie droższa. Tańsza działka nieuzbrojona nie zawsze jest mądrą oszczędnością, bowiem załatwienie wszystkich przyłączy to procedura bardzo długa i skomplikowana, a często również bardzo kosztowna. Zwróćmy więc uwagę na to, jak blisko naszej działki biegną sieci przesyłowe (im dalej, tym drożej). Z kolei - warto o tym pamiętać podczas wyceny - służebność przesyłowa na działce wpływa na zmniejszenie jej ceny.

Droga to kwestia kluczowa. Jeśli nie mamy bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, może to generować kłopoty. Przede wszystkim należy sobie zapewnić możliwość zbudowania utwardzonej drogi, np. na zasadzie służebności, lub prawa własności. Inną sprawą jest bliskość drogi szybkiego ruchu, albo kolei. Ta przeważnie wpływa na obniżenie atrakcyjności działki dla nabywcy, który nie ma na celu działalności przemysłowej, lecz mieszkaniową.

Powierzchnia działki budowlanej to kolejny ważny czynnik. Dla nabywcy duża działka oznacza znaczne koszty podczas zakupu, ale sprzedawca może podzielić działkę na mniejsze parcele z zaznaczeniem, że każda z nich musi mieć takie wymiary, by można było przeprowadzić zabudowę zgodną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dom wolnostojący - 5 arów, ale już zabudowa bliźniacza - 3 ary). Ważne to jest szczególnie w województwach, gdzie ceny za metr są zaporowe - mazowieckie, pomorskie, wielkopolskie, małopolskie.

Konkretna lokalizacja, atrakcyjność - to jest oczywiście czynnik kluczowy, bo po załatwieniu wszystkich spraw związanych z zebraniem dokumentów i budową domu, ten właśnie zostanie nam do końca życia. Często jest on decydującym dla nabywcy o tym, by kupić nieruchomość. Wiedzą o tym również sprzedawcy i za piękny widok, bliskość wody i lasu, ale również za sąsiedztwo szkoły i węzła komunikacyjnego będziemy musieli więcej zapłacić. Jednak stresy biurokracji i budowy przeminą, a las za oknem pozostanie z nami do końca życia, więc może warto w niego zainwestować?

Autor: Kamila Pietrasik