W praktyce jednak sprawa nie wygląda aż tak różowo. Kupno mieszkania pod wynajem musi być bardzo dobrze zaplanowane. Żeby inwestycja miała szansę się opłacić, mieszkanie musimy kupić w naprawdę atrakcyjnej cenie, czynsz nie powinien być wysoki, a lokalizacja sprzyjać wynajmowaniu.

Planowanie zakupu

Zanim kupimy mieszkanie w danej dzielnicy, trzeba przyjrzeć się cenom wynajmu. By to zrobić nie wystarczy przyjrzeć się ogłoszeniom w Internecie – może bowiem okazać się, że podane ceny są mocno zawyżone, a wynajmujący mają problemy ze znalezieniem najemców. Z drugiej strony może 0 też wyjść na jaw, że popyt jest tak wysoki, że atrakcyjne mieszkania „schodzą na pniu”. Aby to sprawdzić, dobrze jest umówić się z kilkoma najemcami albo przynajmniej zadzwonić i sprawdzić dostępność oferowanych mieszkań. Dobrym rozwiązaniem może okazać się także kontakt z lokalnym biurem pośrednictwa nieruchomości.

Kolejny krok to sprawdzenie naszej zdolności kredytowej i określenie, ile musiałby wynieść wynajem, byśmy zarabiali na mieszkaniu. Jeżeli okaże się, że jest to niemożliwe, należy wyliczyć, kiedy osiągniemy zyski. Jeśli nawet będzie to miało miejsce dopiero po 30-latach spłacania kredytu to i tak taki dodatek do emerytury – przy stosunkowo niewielkich kosztach – diametralnie odmieni naszą sytuację materialną.

Problemy

Zanim przejdziemy do korzyści z wynajmowania mieszkania – a tych jest niemało – poświęćmy chwilę na temat problemów. Po pierwsze, nie możemy mieć pewności, czy ktoś natychmiast zdecyduje się na nasze mieszkanie. Dlatego występując o kredyt musimy upewnić się, że będzie nas stać na jego spłacanie nawet jeśli przez kilka miesięcy nikt nie będzie płacił najmu – wówczas również z własnej kieszeni zapłacimy za media (gaz, prąd, woda) i czynsz. Co jakiś czas staniemy też zapewne przed koniecznością zrobienia remontu między jednymi a drugimi lokatorami. Tutaj ponownie to my ponosimy koszty i mamy przerwę w wynajmie.

Nawet najlepiej skonstruowana umowa najmu nie jest w stanie zapewnić, że najemca zawsze będzie płacić w terminie. Niekiedy bez złej woli, z powodu nagłego pogorszenia się sytuacji finansowej, ludzie popadają w długi i nawet komornik nie będzie w stanie odzyskać naszych pieniędzy.   

Pamiętaj, że koszt nieruchomości to nie tylko cena, która widnieje na akcie notarialnym. To także podatki, ubezpieczenie nieruchomości, wizyta u notariusza, założenie lub wpis do księgi wieczystej i inne, które łącznie mogą wynosić nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych. Dochodzą do tego jeszcze ceny ewentualnego remontu i umeblowania. 

Zyski

Mimo wysokich kosztów inwestycji można liczyć na spore zyski. Szczególnie jeżeli kupimy mieszkanie w dużym mieście z kampusem studenckim. Kilkupokojowe mieszkanie możemy wynająć studentom – każdy pokój osobno. Latem zaś zamiast studentów możemy przyjmować letników, którzy za wynajem będą płacić od doby. Wymaga to jednak dużego nakładu czasu i środków – trzeba być na miejscu i dbać o wygląd mieszkania między przyjazdem jednych i drugich gości, zamieszczać ogłoszenia na portalach turystycznych itd. Innym rozwiązaniem jest zlecenie tego firmie, która ma doświadczenie w operowaniu takimi inwestycjami. Nieco mniej zarobimy zazwyczaj wynajmując mieszkanie rodzinom, ale samo zajmowanie się inwestycją pochłonie mniej naszego czasu i nie będzie wymagać naszej stałej obecności.  

Kupno nieruchomości to także sposób na zabezpieczenie naszej przyszłości. Jeżeli nagle będziemy potrzebować środków, zawsze możemy sprzedać mieszkanie – niejednokrotnie z zyskiem. Taki zakup może być również przeprowadzony z myślą o dzieciach, jako umożliwienie im startu w dorosłym życiu lub zapewnienie mieszkania na czas studiów.

W Polsce nadal wiele osób staje się właścicielami mieszkania na wynajem nie za sprawą przemyślanej inwestycji, ale z powodu spadku. Dzięki temu zyski z wynajmu są praktycznie czystym zarobkiem (po odjęciu tylko bieżących kosztów utrzymania nieruchomości). Z drugiej strony, otrzymane w ten sposób mieszkanie może nie posiadać odpowiedniej lokalizacji do opłacalnego wynajmu.