Jakie przepisy regulują odległości obiektów na działce od jej granicy?

Przepisy regulujące te kwestie zostały zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich ustawienie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Dla zabudowy jednorodzinnej bardzo ważne są zmiany, które zostały wprowadzone w 2009 roku. Przepisy w tym zakresie zostały doprecyzowane, co zmniejszyło uznaniowość ich interpretacji. Jest to kwestia niezwykle istotna przy rozstrzyganiu sporów sąsiedzkich, na tle zbyt bliskiego posadowienia budynku od granicy.

W jakiej odległości powinien stać budynek od granicy działki?

Jeżeli chodzi o standardowe odległości budynku mieszkalnego od działki, to należy zachować:

• odległość minimum 3 m, w przypadku ścian bez otworów;
• odległość minimum 4 m, w przypadku ścian z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Niektóre z wystających elementów budynku, w szczególności schody, gzymsy, tarasy czy balkony, a także rampy i pochylnie mogą znajdować się bliżej granicy niż wskazują to odległości wyznaczone dla ścian. W przypadku wymienionych wyżej elementów wskazuje się, że minimalna odległość od działki to 1,5 m. Wcześniejsze przepisy różnicowały odległość poszczególnych tych elementów. Ujednolicenie przepisów w tym zakresie ułatwia znacznie oszacowanie tego, czy dom zmieści się na działce, a także wyznaczenie miejsca na jego posadowienie.

Czy są wyjątki od tych reguł?

Jak od większości reguł, tak i w tym przypadku są pewne odstępstwa, które można zastosować w wyjątkowych sytuacjach i umiejscowić budynek mieszkalny bliżej granicy, niż to zostało wskazane wyżej. Budynek mieszkalny może być postawiony bliżej granicy działki w sytuacji, gdy:

• działka, na której planowane jest postawienie domu jest bardzo wąska – jej szerokość nie przekracza 16 m;
• pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub takie postawienie domu umożliwiają warunki zabudowy, gdy działka nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego);
• na sąsiedniej działce stoi budynek, który również jest posadowiony w mniejszej odległości od granicy działki – takie rozwiązanie jest możliwe, gdy budowany przez nas budynek będzie przylegał ścianą do budynku znajdującego się na działce sąsiedniej i nie będzie od niego szerszy ani wyższy. Takie rozwiązanie jest możliwe, jeżeli na sąsiedniej działce dopiero jest planowany budynek, ale inwestor już dostał pozwolenie na budowę i dom będzie miał wskazane wyżej parametry.

Warto przy tym pamiętać, że budynek może być postawiony bliżej granicy działki od strony ścian, które nie mają otworów drzwiowych ani okiennych.

Jakie odległości należy zachować, kiedy działka budowlana graniczy z działką o przeznaczeniu niebudowlanym?

Jeżeli działka, na jakiej ma być posadowiony dom jednorodzinny, graniczy z działką o przeznaczeniu niebudowlanym, w szczególności drogą, również w tym przypadku powinny być zachowane odpowiednie odległości od granicy działki. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania nie podaje dokładnych odległości, to przyjmuje się ogólne zasady, które wskazują, że:

• w terenie zabudowanym odległość między budynkiem a zewnętrzną krawędzią jezdni ma wynosić przynajmniej 30 m, jeżeli znajduje się przy autostradzie; 20 m, jeżeli znajduje się przy drodze ekspresowej; 10 m, jeżeli znajduje się przy drodze krajowej; 8 m, jeżeli znajduje się przy drodze wojewódzkiej bądź powiatowej oraz 6 m, jeżeli znajduje się przy drodze gminnej;
• w terenie niezabudowanym minimalne odległości określa się odpowiednio jako: 50 m, 40 m, 25 m, i 15 m (wg rodzajów dróg podanych wyżej).