Czym jest plan zagospodarowania?

Plan zagospodarowania, inaczej miejscowy plan zagospodarowania jest dokumentem przygotowywanym zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan powstaje w drodze uchwały i jest przygotowywany dla określonego terenu. Jeżeli chcemy budować na terenie, który objęty jest tym planem, koniecznie musimy zapoznać się z wytycznymi, które zostały w nim zawarte.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje dotyczące między innymi:

• przeznaczenia gruntów – czy można na nich postawić domy jednorodzinne, czy też przewiduje się dla nich zabudowę przemysłową’
• minimalnej wielkości poszczególnych działek budowlanych, a także to jak duża część określonej działki może zostać zabudowana;
• rodzaju zabudowy – wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza, ilości kondygnacji i ogólnej wysokości budynku;
• rozwiązań dotyczących podłączeń do mediów;
• szerokości frontowej elewacji.

Trzeba przy tym pamiętać, że nie ma ujednoliconego wzorca dla planu zagospodarowania. Jak to zostało wspomniane, zostaje on opracowany indywidualnie dla każdej gminy i uwzględnia specyficzne wymagania dla danego regionu. Dlatego tak istotne jest to, aby dokładnie zapoznać się z wytycznymi, które zawiera miejscowy plan zagospodarowania właściwy dla naszej działki budowlanej. Różnice w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego mogą wynikać z tradycji np. na Podhalu czy w miejscowościach nadmorskich o wysokich walorach turystycznych i historycznych, ale także ze specyfikacji terenu. Warto podkreślić również to, że niektóre plany zagospodarowania mogą być niezwykle szczegółowe i narzucać nawet rodzaj opału, jaki będzie w przyszłości stosowany w domu, a to trzeba uwzględnić wybierając projekt domu.

Z miejscowym planem zagospodarowania można zapoznać się we właściwym urzędzie gminy. Plany publikowane są także w wojewódzkich dziennikach urzędowych. W ostatnich latach coraz częściej można uzyskać dostęp do tych informacji również przez internet.

Czym są warunki zabudowy?

Niestety dla inwestorów, niektóre z działek mogą nie być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Co wtedy należy zrobić, aby móc bez problemu wybudować dom? W takiej sytuacji pozwolenie na budowę może być wydane na podstawie warunku zabudowy, który jest przygotowywany indywidualnie dla działki, jaka nie została uwzględniona w gminnym planie zagospodarowania. Jeżeli działka jest już ujęta w planie zagospodarowania, inwestor nie będzie mógł wystąpić z wnioskiem o przygotowanie warunków zabudowy.

Wydając decyzję o warunkach zabudowy, organa do tego upoważnione mogą opierać się na zasadzie „dobrego sąsiedztwa”. Oznacza to, że warunki dla zabudowy naszej działki mogą być podobne do tych, które zostały wydane dla działki sąsiedniej.

Warto przy tym pamiętać o tym, że w razie przygotowania uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który będzie obejmował naszą działkę budowlaną, warunki zabudowy stracą swoją ważność i budowa będzie musiała być dopasowana do uchwalonego przez gminę dokumentu. Jedynie w momencie uzyskania pozwolenia na budowę, nawet gdy zapisy warunków zabudowy są rozbieżne z wytycznymi zawartymi w planie zagospodarowania, ten pierwszy dokument utrzymuje swoją ważność.

Dlatego ważne jest to, aby w czasie składania wniosku o warunki zabudowy dowiedzieć się, czy nie są planowane prace nad przygotowaniem planu zagospodarowania, co znacznie zaoszczędzi nam czasu i ewentualnych komplikacji związanych z formalnościami, jakie należy załatwić przed rozpoczęciem budowy.

Autor: Iwona Czyżykowska