Czym jest hipoteka?

Dla przypomnienia, w kilku słowach napiszemy, czym jest hipoteka – jest to ograniczone prawo rzeczowe, które ma na celu zabezpieczenie praw wierzyciela. Hipoteka ustanawiana jest na nieruchomości bądź na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu. Dzięki ustanowieniu hipoteki na nieruchomości wierzyciel może dochodzić swoich praw w razie, gdyby dłużnik okazał się niewypłacalny. Istotne jest też to, że to właśnie wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich praw w razie sprzedaży nieruchomości.

Jak sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Wiele osób posiadających swoje mieszkania czy domy kupione na kredyt, często decyduje się na sprzedanie nieruchomości z różnych powodów. Jednym z najczęściej podawanych powodów jest powiększająca się rodzina i chęć polepszenia warunków życiowych. Innym powodem jest rozstanie się małżonków czy partnerów, którzy chcą dokonać podziału majątku. W przypadku mieszkania kupionego za gotówkę czy całkowicie spłaconego sprawa jest niezwykle prosta. Kiedy chcemy sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku sprawa wygląda nieco inaczej.

Do sprzedaży trzeba się odpowiednio przygotować. Przede wszystkim należy porozumieć się z wierzycielem i uzyskać jego zgodę na sprzedaż nieruchomości, której de facto on jest właścicielem. Sprzedaż nieruchomości bez zgody banku nie jest możliwa.

Jedną z najprostszych sytuacji do rozwiązania w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest ta, gdy kwota sprzedaży przekracza wartość zaciągniętego przez właścicieli kredytu. Istotne jest też to, by nabywca kupował mieszkanie za gotówkę. Wówczas z reguły kupujący przelewa odpowiednią kwotę na rzecz spłaty zadłużenie, na wskazane przez wierzyciela konto – nadwyżka przekazywana jest osobie sprzedającej mieszkanie. Przed dokonaniem całkowitej spłaty kredytu warto dowiedzieć się o to, czy będzie trzeba zapłacić prowizję od wcześniejszej spłaty i również te kwestie uregulować w umowie przedwstępnej lub głównej dotyczącej sprzedaży nieruchomości.

Nieco inaczej sprawa wygląda, kiedy nabywca nieruchomości zakup chce finansować przy pomocy kredytu hipotecznego. Zachodzi tutaj pewien paradoks, gdyż bank udzielający kredytu bądź pożyczki będzie mógł być wpisany do hipoteki, dopiero po wykreśleniu banku, w którym kredyt zaciągał sprzedawca. A to z kolei będzie możliwe dopiero po spłacie zaciągniętego kredytu w całości.

Bardzo ważne w takim przypadku jest odpowiednie sytuacji z przedstawicielami banków, które będą uczestniczyć w transakcji, ustalenie wszelkich operacji finansowych i sposobu przekazania własności. Później wszystko trzeba też dokładnie opisać w akcie notarialnym, w którym będzie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości. W przypadku takiej sprzedaży nieruchomości istotne jest to, aby uzyskać od banku dwa oświadczenia – o wysokości zadłużenia wraz ze sposobem jego spłaty (w tym numerem konta, na jakie kupujący ma wpłacić pieniądze), a później oświadczenia, w którym bank zobowiązuje się do usunięcia wpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

 autor: Iwona Czyżykowska