Czy dom zmieści się na działce? O czym trzeba pamiętać wybierając projekt?

Wybierając projekt w pierwszej kolejności kierujemy się estetyką domu. Jednak po pierwszych zachwytach nad wyglądem domu należy sprawdzić jego funkcjonalność, koszty budowy, a także to, czy projekt będzie odpowiadał wymogom działki, a także planowi zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli chodzi o dopasowanie projektu do działki, to najważniejsze jest to, aby sprawdzić, czy dom zmieści się na niej. Dlatego przy przeglądaniu projektów należy wziąć pod uwagę kilka podstawowych kwestii, które pozwolą oszacować, czy będzie można posadowić dom na wybranym terenie.

Jednym z głównych czynników, jakie trzeba mieć na uwadze, są przepisy związane z minimalną odległością budynku od granic działki. Musi być zachowana odległość:

• czterech metrów dla ścian z otworami okiennymi lub drzwiowymi;
• trzech metrów dla ścian bez otworów.

Warto tutaj pamiętać, że od tej zasady są pewne wyjątki. Taka sytuacja występuje między innymi, gdy na sąsiedniej działce jest posadowiony budynek bliżej od działki niż wskazują to wymagania przepisów ustawy. Jeżeli sam budynek mieści się na działce we wskazanych granicach, a jedynie jego elementy zewnętrzne wychodzą poza nie, architekt adaptujący projekt może nanieść zmiany, które sprawią, że dom zmieści się na działce (np. zmniejszenie czy przeniesienie tarasu). Również na małych działkach dom może stać nieco bliżej granicy. Dotyczy to działek, których szerokość nie przekracza 16 m. W takim przypadku ściany bez otworów drzwiowych i okiennych mogą znajdować się w odległości 1,5 m od granicy działki.

Dobrze jest też pamiętać o kształcie działki przy wyborze projektu domu. Z reguły w miejscach, które oferują gotowe projekty budowlane, można wybierać wśród kilku kategorii projektów, w tym takich, które przeznaczone są na małe działki, wąskie, a także o nietypowym kształcie. Dzięki temu o wiele łatwiej znaleźć dom, który będzie pasował do terenu, na jakim powstanie. W razie jakichkolwiek wątpliwości można skonsultować się z osobą sprzedającą projekty albo architektem, który jest odpowiedzialny za stworzenie projektu, ewentualnie takim, który będzie przygotowywał dla nas adaptację.

Należy też sprawdzić, czy cała powierzchnia działki nadaje się pod zabudowę, gdyż może okazać się, że na wybranych fragmentach postawienie domu będzie niemożliwe lub znacznie utrudnione (np. mogą być wysokie wody gruntowe lub spadek terenu).

Miejscowy plan zagospodarowania a wielkość domu

To, czy wybrany przez nas dom zmieści się na działce, będzie zależało nie tylko od wielkości zakupionego przez nas terenu. Wytyczne związane z warunkami, jakie musi spełnić budynek mieszkalny, znajdują się również w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie w warunkach zabudowy wydanych indywidualnie dla konkretnej działki). W tych dokumentach należy sprawdzić przede wszystkim, czy jest ograniczenie co do:

• wysokości budynku;
• kąta nachylenia dachu;
• powierzchni zabudowy;
• powierzchni biologicznie czynnej.

Trzeba sprawdzić również to, czy dokumenty wyznaczają obowiązujące linie zabudowy i czy są one nieprzekraczalne.

Zgodność projektu domu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jest bardzo ważna ze względu na to, że jeżeli projekt nie będzie odpowiadał jego wymaganiom, inwestor nie otrzymuje pozwolenia na budowę. Dlatego przy wyborze projektu dobrze jest sprawdzić, w jakim zakresie może on być adaptowany i czy wprowadzenie zmian przez architekta pozwoli na dopasowanie go do wymogu dokumentacji gminy, a co za tym idzie na uzyskanie pozwolenia na budowę.

autor: Iwona Czyżykowska