Czym jest służebność osobista, a czym służebność gruntowa i przesyłu?

O służebności osobistej mowa jest wtedy, gdy nieruchomość jest obciążona na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Przykładem takiego rodzaju służebności jest tak zwane dożywocie, czyli umowa cywilnoprawna, w ramach której jedna ze stron w zamian za przeniesienie prawa własności na drugą stronę umowy, będzie mogła korzystać dożywotnio z nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Często umowa o dożywocie wiąże się również z opieką nad osobą zdającą swoje prawa do nieruchomości. Zakres służebności ustalany jest w umowie i musi być on zgodny z zasadami współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Co istotne jest to prawo terminowe i wygasa wraz ze śmiercią danej osoby. Prawo do służebności osobistej jest niezbywalne – oznacza to, że nie można go przenosić na inne osoby. Można je nabyć jedynie drogą umowy pomiędzy dwoma zainteresowanymi stronami.

O służebności gruntowej mowa jest wtedy, gdy nieruchomość służebną obciąża się w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, która nazywana jest władnącą. W umowie określającej warunki służebności gruntowej powinien być dokładnie określony jej zakres – jakie prawa przysługują właścicielowi nieruchomości władnącej i jakie ma zobowiązania wobec właściciela nieruchomości obciążanej. Wśród tego rodzaju służebności wyróżnia się czynne (służebność przejazdu) oraz bierne (przykładowo zakaz wnoszenia budynku ponad ustaloną wysokość).  

Służebność przesyłu to prawo przedsiębiorcy przemysłowego np. dostawcy energii elektrycznej czy firmy telekomunikacyjnej, do korzystania z cudzej nieruchomości, na jakiej znajdują się urządzenia przesyłowe należące do firmy. Do takich urządzeń zalicza się wszelkie instalacje tworzące linie i doprowadzenia oraz odprowadzanie dostarczanych dóbr, urządzenia o podobnym przeznaczeniu. Służebność ustalana jest na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Jak ustanawiana jest służebność?

Podstawową formą ustanowienia służebności jest umowa, z reguły w formie aktu notarialnego. Jednak przy braku zgody lub trudnej do określenia sytuacji często dochodzi do spraw sądowych, cywilnych, w czasie których dokładnie ustala się zakres służebności i okres jej trwania.

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie można najprościej określić jako nabycie określonego prawa wskutek upływu czasu. Najczęściej występuje zasiedzenie nieruchomości w dobrej lub złej wierze. Podstawą do stwierdzenia zasiedzenia jest samoistne posiadanie przedmiotu zasiedzenia. Chodzi o faktyczne władanie rzeczą, w taki sposób jak właściciel jednocześnie nim nie będąc formalnie. Zasiedzenie nie może dotyczyć części składowych poszczególnych rzeczy, które nie zostały wyodrębnione zgodnie z prawem. Dla przykładu nie można zasiedzieć jednego pokoju w hotelu. Jednak przedmiotem zasiedzenia może już być cały budynek hotelu, jeśli jest opuszczony.

Służebność a zasiedzenie

Do zasiedzenia nieruchomości może dojść, jeżeli nie zostanie ona od razu formalnie uregulowana (nie zostanie zawarta umowa lub nie zostanie wydane postanowienie sądowe). Trzeba jednak pamiętać, że do zasiedzenia może dojść jedynie w przypadku służebności gruntowej czynnej i służebności przesyłu. Kiedy dojdzie do zasiedzenia, właściciel nieruchomości obciążonej może stracić prawo do wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu.

Aby mogło dojść do stwierdzenia zasiedzenia, muszą zaistnieć następujące warunki:

- upływ czasu – zasiedzenie może nastąpić w dwóch terminach – po 20 latach użytkowania w przypadku tak zwanej dobrej wiary i po 30 latach w przypadku złej wiary. W przypadku zasiedzenia służebności przesyłu koniecznie musi upłynąć 30 lat;

- nieprzerwane samoistne posiadanie służebności – w przypadku służebności chodzi o nieprzerwane korzystanie z cudzej nieruchomości np. części drogi należącej do innej nieruchomości;

- istnienie trwałego i widocznego urządzenia – wg przepisów prawa chodzi o „obiekt będący wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka”. Urządzenie to nie może być wybudowane przez właściciela nieruchomości, a powinien je wznieść posiadacz służebności.