1. Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

2. Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

3. Wypowiedzenie najmu - powody

4. Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?

Odrębną kwestią jest dostarczenie wypowiedzenia umowy najmu. Najlepiej jest zrobić to osobiście - pamiętaj jednak, by uzyskać pisemne potwierdzenie odbioru. Jeśli nie jest to możliwe, dokument można wysłać pocztą. Skorzystaj z listu poleconego, ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Zanim odpowiemy na pytanie, jak wypowiedzieć umowę najmu, kiedy w ogóle jest to możliwe.

W każdym przypadku można wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony. Zasady regulujące ten proces znajdziemy w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, który precyzuje m.in. kwestie terminów. Na okres wypowiedzenia wpływają wówczas terminy płatności – jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, można zakończyć najem z miesięcznym wyprzedzeniem. Natomiast gdy płatności dokonywane są rzadziej, wypowiedzenie powinno nastąpić co najmniej trzy miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego. Przy tym wysokość czynszu nie ma żadnego znaczenia.

W przypadku umowy zawartej na czas określony, możliwość wcześniejszego wypowiedzenia jest uzależniona od zapisów w dokumencie. Jeśli taka opcja nie została uwzględniona, rozwiązanie umowy wymaga porozumienia obu stron. Wynajmujący może np. oczekiwać, że najemca znajdzie nowego lokatora jako warunek zakończenia najmu.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Co powinno znaleźć się w wypowiedzeniu umowy najmu? Najważniejsze informacje to:

• data sporządzenia wypowiedzenia i data podpisania umowy najmu,
• dane najemcy i wynajmującego (zgodne z danymi podanymi w umowie najmu),
• przedmiot najmu - adres wynajmowanego mieszkania,
• podstawa prawna umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu – na przykład wspomniany wcześniej artykuł kodeksu cywilnego,
• okres wypowiedzenia,
• uzasadnienie - powód, dla którego umowa jest wypowiadana;
• własnoręczny podpis osoby przygotowującej wypowiedzenie.

Wypowiedzenie najmu - powody

Wypowiedzenie w trakcie trwania umowy najmu mieszkania może zostać złożone w dowolnym momencie, zgodnie z zapisami zawartymi w umowie. Zwykle natomiast dotyczy to sytuacji takich jak chęć zmiany miejsca zamieszkania, trudności finansowe lub problemy związane z sąsiadami czy infrastrukturą wokół budynku. Czasami, po pewnym czasie mieszkania w danym miejscu, warunki stają się uciążliwe, co sprawia, że wypowiedzenie umowy staje się rozwiązaniem umożliwiającym zakończenie najmu i rezygnację z dalszego opłacania czynszu.

Ponieważ podpisując umowę najemca zobowiązuje się do przestrzegania reguł umowy - w tym płacić wynajmującemu umówiony czynsz - wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe, gdy najemca nie korzysta z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem lub zalega z płatnością. Czasem zdarza się, że mieszkanie nie spełnia ustalonych warunków lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadziej.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?

Skoro wspomnieliśmy, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca zalega z płatnościami, musimy podkreślić, że ważne, aby poinformować lokatora na piśmie o powstałych długach. Dodatkowo, należy dać mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu. W przeciwnym razie wypowiedzenie umowy będzie nieważne.

Jeśli najemca chce wypowiedzieć umowę natychmiastowo (w przypadku umowy na czas określony), musi przedstawić konkretny powód i udowodnić go. Na przykład, jeżeli mieszkanie ma wadę, która uniemożliwia jego użytkowanie lub stanowi zagrożenie dla zdrowia, najemca powinien poprzeć swoje twierdzenia opinią specjalisty oraz zeznaniami świadków. W przeciwnym razie wynajmujący może odmówić rozwiązania umowy najmu.