Czym jest teren zalewowy i po czym go poznać?

Działki z atrakcyjną lokalizacją najczęściej są bardzo drogie, natomiast te tańsze niestety obarczone są pewnym ryzykiem np. braku mediów, terenami o wysokim poziomie wód gruntowych czy chociażby możliwością zalania. W dwóch ostatnich przypadkach warto pamiętać, że działka o wysokim poziomie wód gruntowych to nie to samo co teren narażony na okresowe zalania spowodowane wezbraniem pobliskiej rzeki. W pierwszym przypadku będzie nam łatwiej określić  problem poprzez zlecenie badania geotechnicznego gruntu, lub po prostu kopiąc głębszy dołek. Na drugi przypadek niestety nie mamy zbyt wielkiego wpływu i niewiele możemy zrobić w tej kwestii. Niestety może dać znać o sobie w późniejszym czasie.

Tereny zalewowe to nic innego jak tereny, które są narażony na częściowe lub całkowite zalanie na skutek opadów lub wzbierania rzek. Najczęściej są to tereny nizinne. Jak poznać taki obszar? Najprostsza sprawa to podpytać sąsiadów czy w okolicy zdarzają się powodzie czy częściowe zalania gospodarstw. Czy po obfitych opadach woda długo stoi na powierzchni. Jeżeli w pobliżu jest rzeka to czy wylew, a jeżeli tak to jak często. Warto podpytać również o zabezpieczenia w postaci zbiorników rotacyjnych czy wałów przeciwpowodziowych. A co gdy mamy doczynienie z nowym osiedlem domków, albo swoją posiadłość chcemy wybudować na odludziu? Wato zaobserwować roślinność. Wierzby, olchy czy gęsto rosnące skrzypy polne i sitowie, sugerują, iż mamy doczynienia z terenem podmokłym, na którym może zbierać się wód i mogą powstawać rozlewiska.

Badania geotechniczne

Dowiemy się z nich jaki jest poziom wód gruntowych, obecny i najwyższy w przeciągu ostatnich kilkudziesięciu lat. Badania nie określają oczywiście ryzyka zalania na skutek ingerencji człowieka, ale pozwolą je w jakimś stopniu oszacować. Przy niskim poziomie wód będziemy spokojni natomiast ich wysoki poziom powinien dać nam do myślenia. W takiej sytuacji powinniśmy sprawdzić, czy nie doszło do wcześniejszego zalania interesującego nas terenu.

Jeżeli cały czas wahamy się przed kupnem działki, na stronie Informatycznego Systemu Osłony Kraju, możemy sprawdzić czy interesujące nas miejsce to tereny  zalewowe. Znajdziemy tam mapy w postaci kartograficznej z dokładnym podziałem niskiego i wysokiego ryzyka oraz zagrożenia powodziowego. Model matematyczno – hydrauliczny wczytuje numeryczny model terenu i oblicza w jaki sposób rozleje się na nim woda podczas ewentualnej powodzi. Uwzględniona jest przy tym głębokość  i prędkość przepływu oraz czas jego trwania jak i zasięg.

Ustawa Prawa Wodnego

1 stycznia 2018 roku weszła w życie ustawa Prawo wodne, w której zostały zmienione regulacje dotyczące warunków zabudowy na obszarach, które są szczególnie zagrożone powodzią. Założeniem tej ustawy jest zapewnienie obywatelom bezpieczeństwa, jak również ochrony przeciwpowodziowej. Niestety niektórzy mieszkańcy podobnie jak gminy, lekceważyli zagrożenie powodziowe. Ludzie kupując działki kierowali się tylko i wyłącznie ceną, natomiast wszelkie zagrożenia schodziły na drugi plan. Każdy starosta, wójt, burmistrz czy prezydent miasta był w posiadaniu map ryzyka powodziowego i zagrożenia powodziowego, jednak nie miał obowiązku (mógł ale nie musiał ) uwzględnić zagrożenia powodziowego w uchwalonych planach zagospodarowania przestrzennego. Dawna ustawa Prawo wodne nie blokowała możliwości budowy na terenach zalewowych. Po zmianie przepisów, w znaczny sposób zmieniły się zasady dotyczące zabudowy na terenach szczególnego zagrożenia powodzi. Projekt podstawowych dokumentów z zakresu planowania przestrzennego na terenie każdej gminy, wymaga uzgodnienia z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie, w zakresie zabudowy i zagospodarowania nieruchomości częściowo lub w całości położonych na terenach szczególnego zagrożenia powodzią.

Wody Polskie powinny uwzględnić prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi, poziom zagrożenia powodziom, proponowaną zabudowę oraz zagospodarowanie terenu położonego na wyżej wymienionym terenie, jak i jego aktualne zagospodarowanie i dotychczasowe przeznaczenie.

Uzgodnienia powinny pojawić się w formie decyzji , w której zostaną określone wymagania lub warunki dla planowanej zabudowy terenów położonych na obszarze zagrożonym.

Jak wybudować dom na terenie zalewowym?

Budowany dom na takim terenie musi być maksymalnie zabezpieczony przed skutkami ewentualnego podtopienia. Najlepszym wariantem będzie dom bez podpiwniczenia, na wysokich fundamentach, tak aby parter był podniesiony względem poziomu gruntu. Fundamenty takie powinny mieć odpowiednią izolację przeciwwodną, która będzie uwzględniona w projekcie. Musi być ona bardzo szczelna.  Na etapie projektu powinniśmy ustalić również miejsce posadowienia domu. Najlepiej, jeżeli będzie to najwyższy punkt naszej działki. Musimy pamiętać, że jeżeli wybudowaliśmy dom na terenie zalewowym z pełną świadomością, podniesie to koszty ubezpieczenia rzeczowego dość znacząco.