Faktem jest jednak to, że o kwestiach formalnych warto pomyśleć już na początku, gdyż zawarcie odpowiednio przygotowanej umowy o roboty budowlane pozwoli nam uniknąć nieporozumień i co najważniejsze ochroni nas w przypadku próby oszustwa czy wyłudzenia (dotyczy to obu stron umowy). Jakie elementy powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane i czy trzeba ją podpisywać?

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane to szczególny rodzaj umowy cywilno-prawnej. Jest to szczególny rodzaj umowy o dzieło. W przypadku umowy o roboty budowlane przedmiotem umowy najczęściej jest wykonanie obiektu, jakiego potrzebuje inwestor. Umowa tego rodzaju może dotyczyć także przebudowy, remontu, montażu lub rozbiórki obiektu budowlanego.

Wszelkie regulacje dotyczące tego rodzaju umowy można znaleźć w Kodeksie Cywilnym. Trzeba jednak pamiętać o tym, że jeżeli w umowie będą szczegółowe zapisy dotyczące zakresu prac budowlanych to muszą one być zgodne z aktualnymi przepisami prawa budowlanego. Między innymi to odróżnia umowę o roboty budowlane od klasycznej umowy o dzieło. Dodatkowo umowa o roboty budowlane zobowiązuje inwestora do dostarczenia wykonawcy projektu budowy oraz przekazania mu terenu, na jakim ma powstać obiekt. Umowa o roboty budowlane powinna zawierać oczekiwania, ale i obowiązki obu stron – inwestora oraz wykonawcy. Na podstawie umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu budowlanego (lub wykonania innej czynności określonej w umowie) zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej. Inwestor z kolei zobowiązuje się do wykonania czynności, które są związane z przygotowaniem robót (wspomniane wyżej przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu), a także do zapłaty w umówionym terminie określonego wcześniej wynagrodzenia.

Jakie elementy powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane zawsze powinna być zawierana w formie pisemnej dla celów dowodowych. W przypadku, gdy umowa zawierana jest z podwykonawcą, musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Dodatkowo do umowy powinny być dołączone jako jej integralna część, wszelkie dokumenty związane z budową np. pozwolenie na budowę, projekt itp. Do głównych elementów, jakie powinna zawierać umowa o roboty budowlane zalicza się:

• oznaczenie stron – podanie danych identyfikacyjnych inwestora oraz wykonawcy;
• określenie przedmiotu umowy – tutaj powinien być jak najdokładniej opisany zakres prac. Jeżeli praca będzie podzielona na etapy warto to również uwzględnić, wymieniając co będzie obejmował dany etap, do kiedy będzie on wykonany i czy za prace częściowe przysługuje wynagrodzenie, czy też za wykonanie całości;
• wysokość wynagrodzenia, sposób i termin zapłaty za wykonaną pracę – w umowie należy dokładnie określić, jakie wynagrodzenie przysługuje wykonawcy, a także, w jaki sposób zostanie ono przekazane (np. na konto) i kiedy to będzie miało miejsce. Przy wypłacie osobistej warto poprosić o pokwitowanie odbioru wynagrodzenia;
• terminy przekazania niezbędnych dokumentów – termin, w jakim zostaną przekazane wykonawcy dokumenty, tutaj warto zaznaczyć, jakie dokładnie dokumenty są przekazywane;
• kary umowne – powinny być zawarte w taki sposób, aby chronić zarówno wykonawcę, jak i inwestora przed nieuczciwym działaniem drugiej strony. Z reguły są to kary finansowe np. za niedotrzymanie terminu określonego w umowie.

Ponadto umowa powinna być podpisana przez obie strony. W jej treści powinny znaleźć się także takie dane jak czas i miejsce podpisania, a także ustalenia związane z odstąpieniem czy rozwiązaniem umowy.  

Czy zawsze trzeba zawierać umowę o roboty budowlane?

Z reguły taka umowa kojarzona jest z dużymi inwestycjami, ale nawet inwestorzy indywidualni, zlecający najdrobniejsze prace remontowe powinni zabezpieczyć się podpisując tego rodzaju umowę. Co istotne umowa chroni obie strony. Jest ona dowodem na to, jakie zostały poczynione ustalenie przez obie strony. W razie nieporozumień będzie ona stanowiła dowód w sądzie. W przypadku rozszerzenia zakresu prac czy wprowadzenia zmian do umowy warto podpisać aneks, w którym wszelkie zmiany będą ujęte.

autor: Iwona Czyżykowska